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Le contentieux du bail commercial
Avocat spécialisé en droit immobilier à Paris 8

Maître PERSONNAZ, Avocat spécialisé en droit de l’Immobilier à Paris 8, vous défend que vous soyez un locataire ou un propriétaire, qui souhaite recourir aux services d’un avocat spécialiste des baux commerciaux. Il saura vous apporter ses conseils avisés compte tenu de sa longue expérience dans le contentieux de fixation du loyer de renouvellement, de la sous-location, du recouvrement des loyers et charges, de l’acquisition de la clause résolutoire, de la résiliation judiciaire du bail et de la fixation de l’indemnité d’éviction.

Une procédure spécifique devant le Tribunal de Grande Instance pour la fixation du loyer de renouvellement :

En cas de désaccord entre les parties sur le loyer de renouvellement du bail, le locataire ou le propriétaire peuvent, dans un délai de deux ans saisir le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation des locaux loués afin qu’il fixe le montant du loyer de renouvellement.

Avant de saisir le juge, le demandeur doit envoyer un mémoire à son cocontractant par lettre recommandée avec AR. C’est une formalité indispensable. Le mémoire doit contenir les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions du demandeur, notamment les propositions concrètes et précises sur le montant du loyer, justifiées par des éléments de comparaison. L’autre partie dispose d’un délai d’un mois pour répondre à son cocontractant par l’envoi d’un mémoire dans les mêmes formes. Un mois après la notification de son mémoire, le demandeur peut saisir le tribunal, que le cocontractant ait répondu ou non.

Après remise de son mémoire au secrétariat du greffe du Tribunal de Grande instance en vue de la fixation d’une date d’audience, le défendeur est informé du jour et heure auxquels l’affaire est appelée par l’assignation qui lui est signifiée par voie d’huissier.

Le Juge fixera le montant du loyer au vu des mémoires et désignera un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative et de l’aider à apprécier le plus justement possible le montant du loyer de renouvellement et l’application ou non du plafonnement en fonction de la situation concrète des locaux et du contrat de bail.

Procédure de fixation de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail :

Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique à l’arrivée du terme prévu au contrat. Le propriétaire peut le refuser, mais il doit alors, sauf exceptions, verser au locataire une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité lorsque le locataire ne répond pas aux conditions légales exigées pour avoir droit au renouvellement, ou s’il a cessé d’exploiter le fonds de commerce au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail, ou si l’immeuble doit être démoli parce qu’il est en état d’insalubrité ou d’insécurité, ou si le locataire a commis une faute grave et a persisté plus d’un mois après une mise en demeure de la faire cesser.

L’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé au locataire. Son montant varie selon que le preneur perd la totalité de son fonds de commerce exploité dans les lieux ou qu’il peut en conserver certains éléments (en particulier la clientèle).

Il n’y a pas de règle légale pour déterminer la valeur de remplacement en cas de disparition totale du fonds de commerce. Il existe des usages professionnels précis auquel on peut se référer pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce par le chiffre d’affaires annuel moyen des trois dernières années et à lui appliquer un pourcentage variant suivant le commerce dont il s’agit et ses particularités.

On parlera de déplacement de fonds de commerce dans les deux hypothèses suivantes : Il est possible de réinstaller le fonds à proximité de l’ancien local, ou la clientèle est peu attachée à la situation géographique du fonds de commerce.

La valeur de déplacement sera calculée par le différentiel entre la valeur locative annuelle de marché et le montant du loyer annuel plafonné multiplié par un coefficient variant selon la situation commerciale des lieux. Les éléments retenus pour la détermination, tant de la valeur locative de marché que du coefficient de commercialité étant extrêmement divers, il est nécessaire de se rapprocher d’un avocat spécialiste en contentieux des baux commerciaux pour pouvoir déterminer ces éléments du calcul de la valeur de l’indemnité de déplacement.

Lorsqu’une indemnité d’éviction est due au locataire, personne ne peut l’obliger à quitter les lieux avant qu’il ne l’ait reçue ou qu’elle n’ait été déposée entre les mains du séquestre désigné. En contrepartie de son maintien dans les lieux le locataire devra verser une indemnité d’occupation qui sera fixée à la valeur locative de marché.

La nécessité de faire appel à un avocat spécialiste pour être correctement défendu

De par sa grande expérience dans la fixation judiciaire du loyer de renouvellement, Maître PERSONNAZ, Avocat spécialiste en droit des baux commerciaux à Paris 8, peut vous permettre d’obtenir un déplafonnement du loyer si vous êtes propriétaire, ou que soit maintenu un loyer plafonné si vous êtes locataire, ou d’obtenir une indemnité d’éviction substantielle couvrant l’intégralité de votre préjudice en cas de non renouvellement, notamment par le versement d’indemnités accessoires (frais de déménagements, frais de réinstallation, perte de stock, pertes d’exploitation, trouble commercial, frais d’actes, frais de remploi, indemnités de licenciement). D’éviter le risque de prescription de votre action.

Maître PERSONNAZ travaille fréquemment avec des experts inscrits sur la liste officielle des Tribunaux et Cour d’Appel qui peuvent établir des rapports d’évaluation circonstanciés sur les valeurs locatives de marché à l’aide de banques de données internes permettant de réunir des termes de comparaison récents utiles à la fixation la plus juste du loyer de renouvellement ou du montant de l’indemnité d’éviction.

Maître PERSONNAZ – Avocat spécialisé en droit immobilier à Paris 8 – assurera la défense de son client à chaque étape de la procédure de fixation du loyer ou de l’indemnité d’éviction commerciale :

  • rédaction et notification des mémoires,
  • saisine du tribunal,
  • suivi de l’expertise judiciaire,
  • plaidoiries,
  • choix à faire une fois que le loyer ou l’indemnité d’éviction aura été fixé judiciairement,
  • Assistance pour le versement de l’indemnité d’éviction et le départ des locaux
  • suivi de la procédure devant la Cour d’Appel, le cas échéant.     

Le recouvrement des loyers impayés et l’acquisition de la clause résolutoire du bail

La principale obligation du locataire est de s’acquitter du paiement de son loyer et de ses charges dans les délais indiqués dans le contrat de bail. Si votre locataire ne réglait pas de manière récurrente son loyer, Maître PERSONNAZ, Avocat spécialisé en droit immobilier à Paris 8, assurera la défense de son client à chaque étape de la procédure d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion :

  • rédaction et signification par voie d’huissier d’un commandement visant la clause résolutoire,
  • rédaction de l’assignation, signification par voie d’huissier et saisine du juge des référés,
  • suivi de la procédure, rédaction d’éventuelles conclusions en réponse,
  • plaidoiries,
  • obtention d’un jugement constatant l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonnant l’expulsion du locataire,
  • suivi de l’exécution du jugement d’expulsion et des condamnations prononcées avec l’assistance d’un huissier compétent
  • suivi de la procédure devant la Cour d’Appel, le cas échéant.     

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