Avocat spécialiste du droit de préemption urbain à Paris 8
Les différentes étapes de la procédure de droit de préemption urbain (DPU)
Le droit de préemption urbain est une procédure qui offre aux communes la faculté d’acquérir par voie de préemption des biens situés à l’intérieur d’une zone qu’elles ont préalablement délimitée. Cette procédure est un instrument d’acquisition foncière pour la mise en œuvre de politiques d’aménagements urbains par les collectivités locales pour un motif d’utilité publique.
Tout projet de vente d’un immeuble à titre onéreux dans une zone soumise au droit de préemption doit faire l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où est situé le bien. L’absence de dépôt d’une DIA entraîne la nullité de la vente.
Saisie d’une déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité peut décider, soit de préempter le bien au prix et conditions notifiés, soit de faire une offre d’acquérir à un prix proposé, soit de renoncer à l’acquisition.
Le titulaire du droit de préemption doit répondre dans le délai de deux mois de la réception de la DIA. Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption durant ces deux mois vaut renonciation à la préemption.
La préemption fait l’objet d’une décision motivée, notifiée au propriétaire.
A défaut d’accord amiable entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption, le prix du bien peut être fixé par le juge de l’expropriation.
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La procédure de fixation du prix de préemption devant le juge de l’expropriation
Le juge doit être saisi dans le délai de quinze jours de la réponse du propriétaire et le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15% de l’évaluation domaniale.
Si le titulaire du droit de préemption ne notifie pas de mémoire au propriétaire avant la saisine du juge et ne dépose pas de mémoire en saisissant le juge, la procédure est irrégulière et le titulaire du droit de préemption est censé avoir renoncé à son droit.
Le prix du bien est fixé à la date du jugement. La qualification de terrain à bâtir et les possibilités de construction ou l’usage effectif sont appréciés à la date de référence. Le juge tiendra compte des termes de comparaison de mutations de biens de même qualification intervenues dans la même zone.
Toute indemnité accessoire, notamment de remploi, ou de réquisition d’emprise totale est exclue, sauf la prise en compte des frais d’agence immobilière si ceux-ci étaient compris dans le prix de vente et mentionnés dans la DIA.
Le prix est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation.
Pendant un délai de deux mois après la décision définitive fixant le prix par le juge de l’expropriation, chacune des parties peut accepter le prix fixé judiciairement ou renoncer à la mutation. Le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
En cas d’accord des intéressés sur le prix fixé judiciairement, un acte authentique constatant la mutation doit être passé dans les trois mois de la décision judicaire. Le rôle du juge est seulement de fixer le prix.
Le prix doit être payé dans les six mois qui suivent la décision d’acquérir au prix indiqué par le vendeur et accepté par lui, soit de la décision définitive de la juridiction de l’expropriation. Faute de paiement dans les six mois, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande du propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis.
Si le titulaire du droit de préemption décide d’aliéner ou d’utiliser le bien à d’autres fins que celles qui ont justifié la préemption remontant à moins de dix ans, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité.
A défaut d’accord amiable, le prix de rétrocession est fixé par le juge de l’expropriation.
L’intérêt de faire appel à un avocat spécialiste en droit de préemption
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