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Avocat spécialiste en droit de préemption urbain à Paris 8

Maître Olivier PERSONNAZ, avocat spécialiste en droit de la préemption à Paris 8, vous défend que vous soyez un particulier ou une entreprise préemptée, mais également si vous représentez une collectivité préemptrice souhaitant faire appel à un avocat expérimenté dans la phase judiciaire de fixation du prix. Fort de son expérience reconnue dans cette matière, il saura vous accompagner avec rigueur tout au long de la procédure. Il est titulaire du certificat de spécialisation en droit immobilier, avec la qualification spécifique en droit de l’expropriation, délivré par le Conseil national des barreaux après examen.

Les différentes étapes de la procédure de droit de préemption urbain (DPU)

Le droit de préemption urbain est une procédure qui offre aux communes la faculté d’acquérir par voie de préemption des biens situés à l’intérieur d’une zone qu’elles ont préalablement délimitée. Cette procédure est un instrument d’acquisition foncière pour la mise en œuvre de politiques d’aménagements urbains par les collectivités locales pour un motif d’utilité publique.

Dès lors, tout projet de vente d’un immeuble à titre onéreux dans une zone soumise au droit de préemption doit faire l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où est situé le bien. L’absence de dépôt d’une DIA entraîne la nullité de la vente.

Saisie d’une déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité peut décider, de préempter le bien au prix et aux conditions notifiées, de faire une offre d’acquérir à un prix proposé ou de renoncer à l’acquisition. Le titulaire du droit de préemption doit répondre dans le délai de deux mois de la réception de la DIA. Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption durant ces deux mois vaut renonciation à la préemption.

La préemption fait l’objet d’une décision motivée, notifiée au propriétaire. À défaut d’accord amiable entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption, le prix du bien peut être fixé par le juge de l’expropriation.

Que ce soit dans le cadre des négociations amiables ou devant le juge, Maître PERSONNAZ, avocat spécialisé en droit de préemption à Paris, accompagne les particuliers et entreprises de la région parisienne confrontée à une telle demande.

Procédure de droit de préemption

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La procédure de fixation du prix de préemption devant le juge de l’expropriation

Le juge de l’expropriation doit être saisi dans un délai de quinze jours suite à la réponse du propriétaire et le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation domaniale.

Si le titulaire du droit de préemption ne notifie pas de mémoire au propriétaire avant la saisine du juge et ne dépose pas de mémoire en saisissant le juge, la procédure est irrégulière et le titulaire du droit de préemption est censé avoir renoncé à son droit.

Les principales règles à retenir :

• le juge doit être saisi dans les 15 jours de la réponse du propriétaire ;

• le préempteur doit consigner 15 % de l’évaluation domaniale ;

• en l’absence de dépôt de mémoire régulier, la procédure est irrecevable.

Le juge de l’expropriation fixe le prix selon les mêmes règles que lors d’une procédure d’expropriation, en se fondant sur des mutations comparables récentes.

Aussi, le prix du bien est fixé à la date du jugement. La qualification de terrain à bâtir et les possibilités de construction ou l’usage effectif sont appréciés à la date de référence. Le juge tiendra compte des termes de comparaison de mutations de biens de même qualification intervenues dans la même zone.

Toute indemnité accessoire, notamment de remploi, ou de réquisition d’emprise totale, est exclue, sauf la prise en compte des frais d’agence immobilière si ceux-ci étaient compris dans le prix de vente et mentionnés dans la DIA.

  • Une fois le prix fixé, chaque partie dispose de deux mois pour accepter ou refuser la mutation. Le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
  • En cas d’accord des intéressés sur le prix fixé judiciairement, un acte authentique constatant la mutation doit être passé dans les trois mois de la décision judiciaire. Le rôle du juge de l’expropriation est seulement de fixer le prix.

Le délai de paiement d’une préemption est de six mois suivant la décision d’acquérir au prix sur lequel les deux parties se sont accordées ou suivant la décision définitive de la juridiction de l’expropriation. Faute de paiement dans les six mois, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande du propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis.

Par ailleurs, lorsqu’un titulaire du droit de préemption envisage d’aliéner le bien ou de lui donner une destination différente de celle ayant motivé la préemption, et ce dans un délai inférieur à dix ans, il est tenu d’en informer les anciens propriétaires et de leur proposer en priorité l’acquisition du bien. De nouveau, à défaut d’accord amiable, le prix de rétrocession est fixé par le juge de l’expropriation.

Pourquoi faire appel à un avocat spécialiste en droit de préemption ?

Maître Olivier PERSONNAZ, spécialiste de la procédure de la fixation du prix de préemption devant le juge de l’expropriation, vous accompagne tout au long de la procédure.

Dès lors, il vérifie que la procédure de préemption est régulière et pourra demander son annulation, le cas échéant. Inscrit au barreau de Paris, il vous assistera devant le juge de l’expropriation, afin que votre bien immobilier soit fixé au juste prix et qu’il corresponde au prix réel du marché immobilier.

Votre avocat, spécialiste du droit de préemption à Paris 8, travaille avec des experts inscrits sur la liste officielle des tribunaux et Cour d’appel qui peuvent établir des rapports d’évaluation circonstanciés. Ces derniers bénéficient de bases de données internes permettant d’avoir accès à des prix de mutations récentes servant d’éléments de comparaison devant le juge de l’expropriation très utiles pour la fixation du meilleur prix.

L’assistance de Maître PERSONNAZ pendant la phase judiciaire

Maître PERSONNAZ, avocat spécialisé en droit de l’expropriation et de préemption à Paris :

  • rédigera les mémoires en défense et en réplique du préempté ;
  • représentera et assistera son client au transport sur les lieux ;
  • plaidera devant le juge de l’expropriation ;
  • conseillera son client sur l’intérêt ou non d’accepter le prix fixé par le juge ;
  • assistera et conseillera son client pour le paiement du prix devant le notaire.

Que vous soyez un particulier ou une entreprise visée par une procédure au droit de préemption, Maître PERSONNAZ vous reçoit dans son cabinet. Il intervient pour la défense des préemptés dans le cadre de procédures engagées par toute commune ou aménageur ayant reçu délégation du droit de préemption sur le territoire métropolitain. Il a une très grande expérience de la fixation du prix de préemption par les juridictions de l’expropriation, étant intervenu à de très nombreuses reprises tant pour des collectivités locales et des aménageurs de la région parisienne que pour des propriétaires de biens immobiliers.

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